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주택담보대출 원금균등 vs 원리금균등 차이 총정리｜30년 기준 이자는 얼마나 차이날까?
주택담보대출을 받을 때 많은 사람들이 금리만 비교하지만 실제로는 상환 방식도 매우 중요하다.
같은 금리와 같은 대출금액이라도 원금균등과 원리금균등 중 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 총이자가 수천만 원 차이 날 수 있기 때문이다.
이번 글에서는 가장 많이 사용되는 원금균등과 원리금균등의 차이, 장단점, 실제 계산 예시까지 한눈에 정리해본다.
주택담보대출 상환 방식은 크게 3가지
| 상환방식 | 특징 |
|---|---|
| 원금균등 | 매월 같은 원금 상환 |
| 원리금균등 | 매월 같은 금액 납부 |
| 만기일시상환 | 이자만 내다가 만기에 원금 상환 |
현재 주택담보대출에서는 원금균등과 원리금균등 방식이 가장 많이 사용된다.
원금균등이란?
원금균등은 매달 갚는 원금이 동일한 방식이다.
원금을 빨리 줄여나가기 때문에 시간이 지날수록 이자가 감소한다.
결과적으로 총이자가 가장 적은 방식이다.
원금균등 특징
- 총이자가 가장 적다
- 대출을 빨리 줄일 수 있다
- 초기 월 납입액이 높다
- 시간이 갈수록 부담이 줄어든다
원리금균등이란?
원리금균등은 원금과 이자를 합한 금액을 매달 동일하게 납부하는 방식이다.
월 납입액이 일정하기 때문에 가계 자금 계획을 세우기 쉽다.
다만 초반에는 이자 비중이 높아 총이자가 원금균등보다 많다.
원리금균등 특징
- 매월 납입액이 같다
- 가계 관리가 쉽다
- 초기 부담이 적다
- 총이자는 원금균등보다 많다
5억 대출·30년·금리 5%라면 얼마나 차이날까?
원금균등과 원리금균등의 차이를 가장 쉽게 이해하는 방법은 실제 숫자로 비교해보는 것이다.
이번 계산에서는 주택담보대출 5억 원을 연 5% 금리로 30년 동안 상환한다고 가정했다.
- 대출금액 : 5억 원
- 대출기간 : 30년(360개월)
- 대출금리 : 연 5%
- 거치기간 : 없음
- 중도상환 : 없음
- 대출기간 동안 금리 변동 없음
실제 은행 대출은 금리 변동, 납입일, 원 단위 처리 방식 등에 따라 아래 계산 결과와 차이가 발생할 수 있다.
원금균등 방식 실제 계산
원금균등은 5억 원의 원금을 360개월로 나누어 매월 약 138만 8,889원의 원금을 상환한다.
첫 달에는 대출잔액 5억 원 전체에 대한 이자가 발생하기 때문에 약 347만 2,222원을 납부하지만, 원금이 줄어들수록 이자도 감소해 마지막 달 납입액은 약 139만 4,676원까지 낮아진다.
| 항목 | 원금균등 |
|---|---|
| 첫 달 납입액 | 약 347만 원 |
| 10년 후 월 납입액 | 약 278만 원 |
| 20년 후 월 납입액 | 약 208만 원 |
| 마지막 달 납입액 | 약 139만 원 |
| 30년 총이자 | 약 3억 7,604만 원 |
| 총상환액 | 약 8억 7,604만 원 |
초기 월 상환 부담은 크지만 대출 원금이 빠르게 감소하기 때문에 장기간 유지할수록 총이자를 줄일 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다.
원리금균등 방식 실제 계산
원리금균등은 원금과 이자를 합한 월 상환액을 30년 동안 동일하게 납부하는 방식이다.
같은 조건이라면 매월 약 268만 4,108원을 납부하게 된다.
| 항목 | 원리금균등 |
|---|---|
| 첫 달 납입액 | 약 268만 원 |
| 10년 후 월 납입액 | 약 268만 원 |
| 20년 후 월 납입액 | 약 268만 원 |
| 마지막 달 납입액 | 약 268만 원 |
| 30년 총이자 | 약 4억 6,628만 원 |
| 총상환액 | 약 9억 6,628만 원 |
매월 같은 금액을 납부하기 때문에 생활비와 저축, 투자 계획을 세우기 쉽다는 장점이 있다.
반면 초기에는 상환액에서 이자가 차지하는 비중이 높아 원금이 상대적으로 천천히 감소한다.
원금균등 vs 원리금균등 한눈에 비교
| 비교 항목 | 원금균등 | 원리금균등 |
|---|---|---|
| 첫 달 납입액 | 약 347만 원 | 약 268만 원 |
| 10년 후 월 납입액 | 약 278만 원 | 약 268만 원 |
| 20년 후 월 납입액 | 약 208만 원 | 약 268만 원 |
| 30년 총이자 | 약 3억 7,604만 원 | 약 4억 6,628만 원 |
| 총이자 차이 | 원금균등이 약 9,024만 원 적음 | |
| 초기 상환 부담 | 높음 | 상대적으로 낮음 |
| 원금 감소 속도 | 빠름 | 상대적으로 느림 |
단순히 총이자만 비교하면 원금균등 방식이 유리하다.
하지만 첫 달 기준으로 원금균등은 원리금균등보다 약 79만 원을 더 납부해야 한다.
따라서 실제 상환 방식을 선택할 때는 총이자뿐 아니라 매월 감당할 수 있는 상환액과 비상자금, 자녀 교육비, 생활비 등 전체적인 가계 현금흐름을 함께 고려해야 한다.
원금균등이 유리한 사람은?
- 현재 소득이 안정적이고 초기 상환액을 감당할 수 있는 경우
- 장기간 대출을 유지할 가능성이 높은 경우
- 총이자를 최대한 줄이고 싶은 경우
- 은퇴 전 대출잔액을 빠르게 줄이고 싶은 경우
- 향후 소득 감소 가능성이 있어 초기에 원금을 많이 갚고 싶은 경우
원리금균등이 유리한 사람은?
- 매월 일정한 금액으로 가계 예산을 관리하고 싶은 경우
- 원금균등의 높은 초기 상환액이 부담되는 경우
- 자녀 교육비나 생활비 등 고정지출이 많은 경우
- 남는 자금을 비상금이나 다른 용도로 확보해야 하는 경우
- 향후 중도상환이나 대환대출 가능성을 고려하는 경우
총이자만 보고 원금균등을 선택하면 안 되는 이유
5억 원을 30년 동안 연 5%로 상환한다면 원금균등이 원리금균등보다 총이자를 약 9천만 원 줄일 수 있다.
하지만 원금균등은 대출 초기에 월 상환 부담이 크다. 무리하게 원금균등을 선택한 뒤 생활비 부족으로 신용대출이나 마이너스통장을 추가로 이용한다면 높은 금리의 이자를 부담하게 되어 오히려 전체 금융비용이 증가할 수 있다.
따라서 가장 좋은 상환 방식은 무조건 총이자가 적은 방식이 아니라 장기간 안정적으로 유지할 수 있는 방식이다.
10년 후 집을 팔거나 대출을 갈아탄다면 어떤 방식이 유리할까?
주택담보대출을 30년 만기로 받았다고 해서 반드시 30년 동안 같은 대출을 유지하는 것은 아니다.
주택을 매도하거나 더 낮은 금리의 대출로 갈아타는 대환대출, 여유자금이 생겼을 때 일부 원금을 갚는 중도상환 등으로 실제 대출 유지기간은 짧아질 수 있다.
따라서 원금균등과 원리금균등을 비교할 때는 30년 총이자뿐 아니라 일정 기간이 지난 뒤 남아 있는 대출잔액도 함께 살펴봐야 한다.
5억 대출을 10년 동안 갚았다면 남은 원금은?
앞에서 계산한 것과 동일하게 대출금 5억 원, 연 5%, 30년 상환, 거치기간 없음, 금리 변동 없음 조건으로 비교해보자.
| 비교 항목 | 원금균등 | 원리금균등 |
|---|---|---|
| 10년간 납부한 금액 | 약 3억 7,569만 원 | 약 3억 2,209만 원 |
| 10년간 상환한 원금 | 약 1억 6,667만 원 | 약 9,345만 원 |
| 10년간 납부한 이자 | 약 2억 902만 원 | 약 2억 2,864만 원 |
| 10년 후 남은 원금 | 약 3억 3,333만 원 | 약 4억 655만 원 |
원금균등은 초기 상환 부담이 큰 대신 10년 동안 약 7,300만 원 이상의 원금을 더 줄일 수 있다.
따라서 10년 후 주택을 매도하거나 대출을 상환해야 한다면 매도대금에서 갚아야 할 대출잔액은 원금균등 방식이 더 적다.
반면 원리금균등은 10년 동안 실제 납부한 금액이 약 5,300만 원 적어 그동안 가계가 확보할 수 있는 현금흐름이 상대적으로 크다.
중도상환을 자주 할 계획이라면?
상여금, 성과급, 투자자산 매각대금 등으로 대출 원금을 추가 상환할 계획이 있다면 단순한 총이자 비교만으로 상환 방식을 결정하기 어렵다.
원리금균등을 선택해 초기 월 상환액을 낮추고 남는 자금을 계획적으로 중도상환하는 방법도 가능하기 때문이다.
다만 실제로 남는 자금을 소비해버리고 중도상환하지 않는다면 원금 감소 속도가 빠른 원금균등이 총이자를 줄이는 데 더 유리하다.
또한 중도상환수수료 적용 기간과 수수료율은 금융회사와 대출상품, 계약 시점에 따라 다를 수 있으므로 대출 실행 전에 반드시 확인해야 한다.
금리가 내려가 대환대출을 한다면?
향후 시장금리가 내려가 더 낮은 금리의 주택담보대출로 갈아탈 수 있다면 기존 대출의 남은 원금이 매우 중요해진다.
원금균등은 원금을 빠르게 상환하기 때문에 같은 기간이 지나면 원리금균등보다 대환해야 할 대출잔액이 적다.
하지만 대환대출은 금리 차이만 보고 결정하면 안 된다.
- 기존 대출 중도상환수수료
- 신규 대출 금리
- 인지세 등 부대비용
- 새로운 대출의 상환기간
- DSR 및 대출 규제 적용 여부
- 우대금리 유지 조건
이 비용을 모두 계산한 뒤 실제 절감되는 이자가 더 큰지 비교해야 한다.
30년 대출을 40년으로 늘리면 좋은 선택일까?
주택담보대출 기간을 30년에서 40년으로 늘리면 월 상환액은 낮아진다.
당장의 현금흐름이 부족하거나 DSR 관리가 필요한 차주에게는 장점이 될 수 있다.
하지만 대출기간이 길어지면 원금을 갚는 속도가 느려지고 총이자 부담은 증가할 가능성이 크다.
| 구분 | 30년 대출 | 40년 대출 |
|---|---|---|
| 월 상환 부담 | 상대적으로 높음 | 상대적으로 낮음 |
| 원금 감소 속도 | 빠름 | 느림 |
| 총이자 부담 | 상대적으로 적음 | 상대적으로 많음 |
| 현금흐름 확보 | 상대적으로 불리 | 상대적으로 유리 |
따라서 40년 만기는 단순히 월 납입액이 적다는 이유로 선택하기보다 향후 소득 증가 가능성, 중도상환 계획, 실제 거주기간과 은퇴 시점 등을 함께 고려해야 한다.
원금균등과 원리금균등 선택 전 체크리스트
- 현재 월 소득에서 감당 가능한 최대 상환액은 얼마인가?
- 자녀 교육비와 생활비 등 향후 지출 증가 가능성이 있는가?
- 주택을 10년 이상 장기 보유할 예정인가?
- 상여금이나 여유자금으로 중도상환할 계획이 있는가?
- 향후 금리 하락 시 대환대출을 고려하고 있는가?
- 은퇴 전까지 대출잔액을 얼마나 줄여야 하는가?
- 비상자금을 유지하면서 원금균등의 초기 상환액을 감당할 수 있는가?
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 총이자가 가장 적은 상환 방식은 무엇인가요?
같은 대출금액, 금리, 상환기간을 가정하면 일반적으로 원금을 더 빠르게 줄이는 원금균등 방식의 총이자가 원리금균등보다 적다.
Q. 원리금균등은 무조건 손해인가요?
그렇지 않다. 월 상환액이 일정해 가계 예산을 관리하기 쉽고 원금균등보다 초기 부담이 낮다는 장점이 있다.
Q. 5년이나 10년 후 집을 팔 계획이라면 어떤 방식이 좋은가요?
원금균등은 같은 기간 동안 원금을 더 빠르게 줄일 수 있지만 초기 납부액이 높다. 실제 선택은 매도 시점의 예상 대출잔액과 그동안 추가로 부담해야 하는 월 상환액을 함께 비교해야 한다.
Q. 원리금균등을 선택하고 차액을 투자하는 것이 더 좋은가요?
투자수익률이 대출금리와 세금, 투자 위험 등을 고려한 실질 금융비용보다 높다면 가능성이 있지만 투자수익은 보장되지 않는다. 안정적으로 대출을 줄이는 것이 우선이라면 원금균등이 더 적합할 수 있다.
Q. 대출기간은 30년과 40년 중 어느 것이 좋은가요?
30년은 총이자를 줄이는 데 상대적으로 유리하고, 40년은 월 상환 부담을 낮추는 데 유리하다. 자신의 소득과 은퇴 시점, 중도상환 계획을 함께 고려해야 한다.
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마치며
원금균등과 원리금균등 가운데 무조건 모든 사람에게 유리한 상환 방식은 없다.
총이자를 최대한 줄이고 원금을 빠르게 갚고 싶다면 원금균등을, 초기 월 부담을 낮추고 일정한 금액으로 가계 자금을 관리하고 싶다면 원리금균등을 우선 검토할 수 있다.
특히 수억 원의 주택담보대출은 작은 금리 차이와 상환 방식의 차이가 장기간 누적되면서 큰 금액의 차이로 이어질 수 있다.
따라서 월 납입액뿐 아니라 5년·10년 후 예상 대출잔액, 총이자, 중도상환 계획과 향후 소득 변화까지 함께 비교한 뒤 결정하는 것이 중요하다.
출처
※ 본문의 대출 계산은 원 단위 반올림 방식과 실제 금융회사의 이자 계산 기준에 따라 차이가 발생할 수 있으며, 대출 실행 전 해당 금융회사에서 정확한 상환금액과 총이자를 확인하는 것이 필요하다.